2025 토지거래허가구역 지정, 기존 주택보유자 추가 매수 가능, 임대 가능
안녕하세요.
최사장의 집터뷰입니다.
2025년 상반기도 지나지 않은 가운데
부동산 정책이 번복되면서
부익부, 빈익빈이 더 심해진 것 같아요.
오르는 곳은 계속 오르고,
정체된 곳은 조용한 가운데
새로 바뀐 토지거래허가구역에 대해
알려드릴게요.
1. 토지거래허가구역(토허제)란?
토지거래허가구역은
부동산 투기 방지와 시장 안정을 위해
국토교통부 또는 지방자치단체가 일정 기간 동안 토지 거래를 제한하는 지역입니다.
이 구역 내에서는 일정 면적 이상의 토지를 거래할 경우
관할 지자체의 허가를 받아야 하며,
허가 없이 거래하면 계약이 무효가 되고,
2년 이하의 징역 또는 토지가격의 30%에 해당하는 벌금이 부과될 수 있습니다.
예전 제가 토지거래허가구역이었던 강남 쪽에서 중개업 할 때
대부분의 매수인들은 실거주가 힘든 갭투자분들이셨고
또한 기존집을 매도해야 하는 조건 때문에
강남의 집을 매수하기가 어려웠습니다.
2. 2025년 주요 토지거래허가구역 지정 지역
2025년 3월 24일부터 서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 전역의 아파트 단지가
토지거래허가구역으로 지정되었습니다.
이는 약 2,200개 단지, 40만 가구에 해당하며,
해당 지역의 부동산 거래는 모두 허가를 받아야 합니다.
또한, 압구정, 여의도, 성수, 목동 등 재건축 기대감이 높은 지역도 허가지역으로 유지되며,
내년 4월까지 재지정되었습니다.
3. 2025년 토허제 주요 변경 사항
1) 기존 주택 보유자의 추가 매입 허용
기존에는 주택을 보유한 사람이
토허제 구역 내 주택을 추가로 매입하려면 기존 주택을 매도해야 했습니다.
하지만 2025년부터는
기존 주택을 6개월 이내에 매도하거나 임대하는 조건으로 추가 매입이 허용됩니다.
이는 실거주 요건을 완화하여
실수요자의 주거 이동을 용이하게 하려는 조치입니다.
추가매수 가능하며
기존집의 임대조건이기에
여유자금 있으신 분들은 좋은 기회라고 생각하실 것 같습니다.
2) 기존 주택 처리 기한 통일
과거에는 자치구별로 기존 주택 처리 기한이 달랐습니다
(예: 강남·송파구 1년, 서초구·용산구 4개월 등).
2025년부터는 모든 자치구에서
기존 주택을 6개월 이내에 처리하도록 기한이 통일되었습니다.
3) 재개발·재건축 지역의 실거주 요건 완화
재개발·재건축 지역의 경우,
정비사업으로 인해 철거 전후 거주기간을 합산하여 2년 이상이면
실거주 요건을 충족한 것으로 인정됩니다.
예를 들어, 철거 전 1년 거주하고,
입주 후 1년 거주하면 실거주 요건을 충족하게 됩니다.
4) 입주권과 분양권의 허가 대상 구분
입주권은
재개발·재건축 조합원에게 주어지는 신축 아파트 입주 권한으로, 토허제 대상입니다.
반면, 분양권은 청약 당첨자의 입주 권한으로,
토허제 대상이 아니지만, 제삼자에게 전매하려면 해당 관청의 허가를 받아야 합니다.
4. 토허제의 부작용과 논란
1) 기존 매도자들의 형평성 문제
과거 규정에 따라 기존 주택을 매도하고
토허제 내 아파트를 매입한 사람들은 "왜 우리만 집을 팔았어야 했냐"는 불만이 큽니다.
정부가 스스로 과잉 행정을 시인한 것 아니냐는 정책 신뢰도 훼손 문제도 지적됩니다.
2) 시장 혼란과 행정 낭비
아파트까지 토지거래허가 대상으로 확대된 이후,
각 구청의 심사 기준이 제각각이었습니다.
이번에 통일한 것은 환영할 일이지만,
2020년부터 중구난방 시행된 점은 여전히 문제입니다.
3) 실거주 요건의 불명확성과 투자 위축
철거 예정 지역, 분양 대기 상태 등 실거주가 곤란한 경우
판단 기준이 모호해 투자자의 불확실성과 거래 지연이 발생합니다.
일부 재건축 예정 단지에서는
실거주 2년 요건을 맞추기 위해 ‘임시 이사’ 사례도 증가하는 추세입니다.
5. 부동산 전문가의 조언
- 기존 주택 보유자는 6개월 내 임대 가능 요건을 적극 활용하라
무리한 매도 없이 보유하면서도 허가를 받을 수 있는 길이 열렸습니다. 단, 임대계약서와 처리계획서를 미리 준비해야 합니다. - 허가 신청 전, 구청 토지정보과 담당자 상담 필수
실무적으로 승인 여부는 구청 담당자의 해석에 따라 달라질 수 있으므로 허가서 접수 전 직접 상담을 추천합니다. - 정비사업 대상 아파트 매입 시, 실거주 가능 여부 반드시 체크
멸실 시점과 입주 시점을 고려해 2년 요건 충족 가능한지 시뮬레이션 필요합니다. 거주 불가능한 공백 기간이 있으면 허가 거절될 수 있습니다.
==>> 2025년 토지거래허가구역 제도는
기존보다 유연해졌지만, 여전히 실거주 목적의 거래를 전제로 허가 여부가 정해집니다.
특히 강남·용산 같은 인기 지역의 추가 매입을 고민하는 다주택자라면,
6개월 내 임대 요건을 전략적으로 활용하는 것이 현실적인 선택일 수 있습니다.
다만, 제도 변경이 반복될수록
정책 신뢰도 하락과 시장 불안 요인이 커지고 있다는 점도 부정할 수 없습니다.
정부는 향후 일관된 기준과 구체적 지침을 통해
시장 혼란을 최소화하는 방향으로 개선을 이어가야 할 것입니다.