2025년 3단계 스트레스 DSR 제도 완전정복

안녕하세요.

최사장의 집터뷰입니다.

물가는 오르고

집값은 더 오르며

대출받기는 점점 더 어려워질 듯합니다.

 

25년 7월 1일부터 시행되는 ‘3단계 스트레스 DSR 제도!!

 

대출 한도는 얼마나 줄어들까? 누구에게 영향 있을까요?

 

2025년 하반기부터 대출을 계획 중이라면 꼭 알아야 할 제도로

이 제도는 대출자의 상환 능력을 보다 보수적으로 평가해

미래의 금리 상승 가능성까지 반영해 대출 한도를 정하는 방식입니다.

 

이 제도의 핵심 내용과 실제 사례를 통해 이해하기 쉽게 설명드리겠습니다.

 

✅ 스트레스 DSR이란?

먼저 DSR(Debt Service Ratio)은 총부채원리금상환비율을 뜻합니다.

대출자가 가지고 있는 모든 대출(주택담보대출, 신용대출, 자동차 할부 등)의 연간 원리금 상환액을

연소득으로 나눈 비율이죠.

예를 들어 연소득이 6,000만 원이고

연간 갚아야 할 대출 원리금이 3,000만 원이라면 DSR은 50%입니다.

 

여기에 더해 '스트레스 DSR'은 미래에 금리가 상승할 경우

상환 부담이 얼마나 늘어날지를 감안하여 한도를 줄이는 방식입니다.

 

즉, 지금 금리가 4%라고 해도 금리가 오르면 갚기 어려워질 수 있으니

미리 보수적으로 계산하자는 뜻입니다.

 

✅ 3단계 스트레스 DSR, 무엇이 달라지나?

2025년 7월부터 적용되는 ‘3단계 스트레스 DSR’은 기존보다 다음과 같은 부분이 달라집니다.

 

① 스트레스 금리 상향

• 수도권(서울·경기·인천): 1.2% → 1.5%
• 비수도권: 기존 0.75% 유지 (2025년 12월까지 한시적 유예)

즉, 수도권에서 대출을 받을 경우, 기존보다 0.3% 더 높은 금리를 적용한 것처럼 계산하게 됩니다.

 

② 금리 유형별 적용 비율 조정

 

 

즉, 고정금리라도 일정 부분은 변동금리처럼 취급되어 실제보다 더 높은 이자 비용이 있는 것처럼 평가되는 셈입니다.

 

③ 적용 대상 확대

• 기존: 주담대 중심 적용
• 변경: 신용대출, 비주택대출 등 전 금융권 가계대출에 확대 적용
• 단, 신용대출은 1억 원 초과시만 적용

 

💡 예시로 알아보는 대출 한도 변화

*연봉 1억 원 직장인이 수도권에서 주담대를 받는 경우

• 조건: 30년 만기, 원리금균등상환, 금리 4.2% 기준

 

주요 포인트:
혼합형 대출의 감소폭이 큰 이유는 적용률이 60%에서 80%로 20% 올랐기 때문입니다.

 

💳 신용대출에는 어떤 영향이?

신용대출은 다음과 같은 조건에 따라 영향이 달라집니다.

• 1억 원 이하: 스트레스 DSR 비적용
• 1억 원 초과: 스트레스 금리 적용
  • 평균 2~3% 한도 감소
  • 예: 1.2억 대출 시 약 200만~400만 원 감소 예상

즉, 고액 신용대출을 고려하고 있다면 반드시 한도 줄어듦을 감안해야 합니다.

 

📝 시행 유예 및 예외 규정

*기존 계약은 적용 제외

• 2025년 6월 30일 이전
  • 분양 공고된 집단대출
  • 매매계약 체결된 주택담보대출
    → 기존 2단계 스트레스 DSR 적용

*지방 주담대는 유예

• 수도권 제외 지역의 주담대는 2025년 12월 말까지 스트레스 금리 0.75% 유지
• 이후 일괄 적용 여부는 향후 금융위 검토 예정

 

==>> 실수요자에겐 부담, 대출 계획은 전략적으로!

이번 스트레스 DSR 3단계는

과도한 부채를 막고 금융 시장을 안정화하겠다는 정책 방향이 분명하지만,

실제 대출자 입장에서는 부담이 커지는 제도입니다.

 

특히 수도권 주택을 구매하려는 실수요자는

기존보다 대출 한도가 줄어들 수 있기 때문에 사전 시뮬레이션이 필수입니다.