2025년 다주택자 절세 총정리

당신의 집을 위한

최소장의 집터뷰입니다.

 

다다익선!

많을수록 좋다고 하는데

꼭 그럴까요?

 

부동산, 다주택자들이 절세를 위해

많은 고심을 합니다.

 

이젠 머리 아픈 다주택자보다

똘똘한 한 채를 보유하려는 경향이 많아졌습니다.

 

2025년 다주택자 세금구조,

절세전략과 유의사항을 알려드리겠습니다.

 

1. 2025년 다주택자 세금 구조 

다주택자는 단순한 주택 보유뿐 아니라, 매입, 보유, 양도 단계에서 다양한 세금을 부담해야 합니다.

기본 구조를 먼저 이해하면 절세 전략을 수립하는 데 도움이 됩니다.

 

(1) 취득세

• 다주택자 중과세율:
  • 조정대상지역 2 주택자: 8%
  • 조정대상지역 3 주택 이상: 12%
• 비조정대상지역:
  • 일반 세율 1~3% (1 주택과 동일)

✅ 절세 포인트:

• 취득세 중과를 피하려면 비조정대상지역에서 주택을 매입하는 것이 유리합니다.
• 또한, 생애최초 취득세 감면 기준이 완화되어, 연소득 8천만 원 이하라면 50% 감면 혜택을 받을 수 있습니다.

 

(2) 재산세

• 기본세율: 공시가격에 따라 0.1~0.4% 부과
• 다주택자 중과:
  • 3 주택 이상: 0.6~3.0%
  • 조정대상지역 2 주택자: 최대 2배 중과

✅ 절세 포인트:

• 임대사업자 등록 시 일부 재산세 감면 혜택을 받을 수 있습니다.
• 다만, 8년 장기 임대사업자 등록 시 혜택이 크므로 단기보다는 장기 임대를 고려해야 합니다.

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(3) 종합부동산세(종부세)

• 기본세율: 0.6~3.0%
• 다주택자 중과: 1.2~6.0%
• 공제 한도:
  • 1 주택자: 12억 원
  • 일반 주택자: 9억
• 조정대상지역 2 주택 이상: 중과세율 폐지되고 일반세율적용

✅ 절세 포인트:

• 공시가격이 낮은 지역에 주택을 분산 보유하여 합산 공제 한도 내에 포함되도록 조정하는 것이 중요합니다.
• 법인 명의 보유 시 법인세율이 적용되므로 개인보다 부담이 줄어듭니다.

 

(4) 양도소득세

 

정부는 부동산 시장의 거래 활성화를 위해 다주택자에 대한 양도소득세 중과세율 적용을

2026년 5월 9일까지 유예하기로 결정했습니다.

이에 따라, 조정대상지역 내 주택을 양도하는 다주택자도 기본세율(6~45%)만 적용받게 됩니다

 

 

✅ 절세 포인트:

• 1 주택 비과세 혜택을 받기 위해 주택 수를 줄이고 2년 이상 거주 후 양도하는 것이 유리합니다.
• 주택을 자녀에게 증여하여 주택 수를 줄이면 양도세 부담이 줄어듭니다.
• 양도 계획이 있는 경우: 2026년 5월 9일 이전에 조정대상지역 내 주택을 양도하면 중과세율이 적용되지 않으므로, 이 기간 내 매도를 고려하는 것이 유리합니다.
• 단기 보유 주택의 경우: 보유 기간이 2년 이상이 되도록 조정하여 기본세율을 적용받는 것이 세금 부담을 줄이는 데 도움이 됩니다.
• 장기보유특별공제: 보유 기간과 거주 기간에 따라 최대 80%까지 공제를 받을 수 있으므로, 장기 보유와 거주를 고려하는 것이 좋습니다.

 

 

 2. 2025년 다주택자 절세 전략

 

(1) 비조정대상지역 활용

• 조정대상지역에서 다주택자 중과세율이 적용되므로, 비조정대상지역에 주택을 매입하여 세 부담을 줄일 수 있습니다.
• 예: 서울 강남에 주택을 보유한 경우, 세종시와 같은 비조정대상지역에 추가로 주택을 취득하여 세 부담 완화

(2) 1 주택 비과세 요건 활용

• 다주택자가 주택 수를 줄이고 1주택 상태에서 2년 이상 거주할 경우, 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
• 실전 전략:
  • 우선 다주택을 1 주택으로 줄인 후, 최소 2년 이상 거주하고 양도하여 비과세 혜택을 받습니다.

(3) 주택 수 줄이기 (매도 또는 증여)

• 증여 활용: 자녀에게 증여하여 주택 수를 줄입니다.
• 양도 전략: 주택 가격이 낮은 순으로 양도하여 양도소득세 부담 완화
• 증여 시 유의점:
  • 고액 증여는 증여세 부담이 크므로 사전에 세액 계산 필수
  • 10년간 합산 금액을 고려하여 분산 증여 전략 활용

(4) 법인 명의로 주택 보유

• 법인세율(10~25%)을 적용받아 소득세 부담이 줄어듭니다.
• 장점:
  • 임대 수익에 대한 법인세 절감
  • 소득세 중과 회피
• 단점:
  • 취득세 중과 (12%)
  • 임대사업자 등록 필수

(5) 임대사업자 등록 활용

• 종부세 합산 배제
• 양도소득세 중과 배제
• 재산세 감면: 8년 장기 임대 등록 시 혜택
• 유의사항:
  • 임대료 인상 제한 (연 5% 이내)
  • 임대주택 의무기간(4년/8년)을 준수해야 혜택 유지

(6) 주택 교환 및 합가 활용

• 교환: 본인 소유 주택과 저가 주택을 교환하여 주택 수를 줄임
• 합가 활용: 배우자 명의로 주택을 합가 하여 주택 수 감소

 

3. 실전 사례로 보는 절세 전략

 

1)중과세율 유예 기간 활용

2026년 5월까지 조정대상지역 내 주택을 매각하면 중과세율이 적용되지 않으므로, 이 기간을 활용하여 주택을 매도하는 것이 유리합니다.

 

2) 1세대 1 주택 비과세 요건 충족

다주택자가 주택 수를 줄이고, 남은 1 주택에 대해 2년 이상 보유 및 거주하면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

3) 임대사업자 등록 활용

임대사업자로 등록하면 종부세 합산 배제, 재산세 감면 등의 혜택을 받을 수 있습니다. 단, 의무 임대 기간 및 임대료 인상 제한 등을 준수해야 합니다.

 

4) 법인 명의로 주택 보유

법인 명의로 주택을 보유하면 개인보다 낮은 세율이 적용될 수 있습니다. 그러나 취득세 중과 및 법인세 등의 부담을 고려해야 합니다.

 

사례 1: 조정대상지역 다주택자

• 서울 강남구에 아파트 2채 보유
• 전략:
  • 강북의 비조정대상지역으로 주택 한 채 매도 후, 남은 한 채를 2년 이상 거주하여 양도소득세 비과세 혜택

사례 2: 임대사업자 등록

• 경기도 수원에 다가구 주택 3채 보유
• 전략:
  • 8년 장기 임대 등록으로 종부세 합산 배제 및 임대소득세 절감

사례 3: 법인 전환

• 부산에 고가 아파트 2채 보유
• 전략:
  • 법인 설립 후 주택을 법인 명의로 전환하여 법인세율 적용

 

4. 전문가 상담 필수

• 다주택자 절세 전략은 개별 사례에 따라 차이가 큽니다.
• 세법 개정과 정책 변화가 빈번하므로 세무 전문가 상담 후 최적의 절세 전략을 선택하는 것이 중요합니다.

 

5. 추가 유의사항

• 장기보유특별공제: 1세대 1 주택자는 최대 80%, 일반 주택은 최대 30%까지 공제받을 수 있습니다.
• 고령자 및 장기보유 세액공제: 만 65세 이상이면서 5년 이상 보유한 경우 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다.
• 지방 저가주택 특례: 지방 소재 공시가격 4억 원 이하 주택은 1세대 1주택 특례 적용이 가능합니다. 

 

2025년 다주택자에 대한 세제는 일부 완화되었지만, 주의가 필요한 부분이 많습니다.

특히 양도소득세 중과세율 유예 기간을 활용한

매각 전략과 1세대 1 주택 비과세 요건 충족을 통한 절세 방안이 중요합니다.

 

또한, 임대사업자 등록이나 법인 명의 보유 등

다양한 전략을 상황에 맞게 활용하는 것이 필요합니다. 세

법은 복잡하고 자주 변경되므로, 세무 전문가와 상담하여 개인의 상황에 맞는 최적의 절세 전략을 수립하시기 바랍니다.