주택임대차보호법의 모든것!

안녕하세요.

최사장의 집터뷰입니다.

 

매매계약 못지않게 중요한 계약은 

임대차 계약입니다.

 

전세 사기로 

사람들 모두가 서로를 믿지 못하고 있기에

 

오늘은 주택 임대차 보호법에 대해 자세히 알려드리겠습니다.

 

1. 주택임대차보호법이란?

주택임대차보호법은
주택을 임차한 사람의 기본적 주거권을 보장하기 위해 1981년에 제정된 특별법입니다.

 

목적:

• 주거용 부동산 임차인의 권리 보호
• 주거 안정성 확보
• 임대차계약의 공정성 강화
• 쉽게 말하면:

"세입자가 최소한의 안전한 거주를 할 수 있도록 법이 보호한다"는 의미입니다.

 

2. 적용대상

적용 물건	주거용 부동산 (아파트, 단독주택, 다가구주택, 오피스텔 등)
적용 주체	임차인 (실제 거주 조건 필요)
적용 요건	주택 인도 + 주민등록 전입신고 완료

📌 오피스텔도 '주거용'으로 사용하는 경우 적용 대상입니다.
(상업용 오피스텔은 제외)

 

3. 주택임대차보호법의 기본 권리 3가지

(1) 대항력

• 임차인이 주택을 인도받고, 주민등록을 완료하면
  제3자(새 집주인 등)에게도 임대차 관계를 주장할 수 있습니다.
• 즉, 주택 소유자가 바뀌어도 계약이 유지됩니다.

(2) 우선변제권

• 임차인이 보증금을 돌려받지 못할 경우,
  경매·공매 절차에서 다른 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있는 권리입니다.
• 확정일자를 받으면 우선순위가 올라갑니다.

(3) 계약갱신청구권

• 임차인은 기존 계약 기간이 끝나기 전, 일정 기간 내에 한 번 갱신을 요구할 수 있으며,
• 임대인은 특별한 사유 없이는 이를 거절할 수 없습니다.

✅ 주요 포인트:
계약갱신요구권은 1회에 한해 행사할 수 있으며, 2년 연장됩니다.

 

4. 주요 조항별 구체적 설명

(1) 대항력 발생 요건 (법 제3조)

• 주택 인도 + 주민등록 전입신고 → 대항력 발생
• 대항력 발생 시, 제3자에 대해 임대차를 주장할 수 있습니다.

 

(2) 확정일자 제도 (법 제3조의 3)

• 주민센터 또는 법원에서 임대차계약서에 날짜를 기재하는 '확정일자'를 받으면,
• 경매·공매 시 우선 변제권을 확보할 수 있습니다.

 

(3) 계약갱신요구권 (법 제6조의 3)

🔵 정확한 행사 시기:

• 임차인은 계약만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구할 수 있습니다.
  (2020년 주택임대차보호법 개정으로 '2개월 전까지'로 변경)

🔵 갱신 시 조건:

• 갱신되면 추가로 2년이 연장됩니다.
• 임대인은 정당한 사유(직접 거주, 임차인 과실 등)가 없는 한 거절 불가.

✅ 주의:
계약만료일보다 2개월 이상 남지 않으면 계약갱신요구권을 행사할 수 없습니다.
(즉, 2개월 이내 요청은 무효)

 

(4) 임대료 인상 제한 (법 제7조)

• 계약 갱신 시 임대료 인상은 기존 보증금 또는 차임 대비 5% 이내로 제한됩니다.
• 지자체 조례로 추가 제한할 수 있습니다.

📌 임대료 5% 초과 인상 요구는 무효이며, 초과 부분은 법적으로 인정되지 않습니다.

 

(5) 보증금 반환 청구권 (법 제8조)

• 계약 종료 시 임차인은 임대인에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.
• 임대인이 보증금을 반환하지 않으면,
  민사소송 또는 전세보증금 반환보증제도를 활용할 수 있습니다.

 

5. 임차인이 스스로 챙겨야 할 필수 요건

 

주택 인도 + 전입신고	대항력 및 우선변제권 확보 요건
확정일자 받기	보증금 우선변제권 확보
계약갱신청구권 행사	만료 6개월~2개월 전 사이 서면 요구
계약서 보관	계약서 원본, 확정일자 스캔본 별도 보관
이사 전 대항력 유지 확인	이사 직전까지 주민등록 유지 필요

 

6. 실무에서 반드시 알아야 할 체크리스트

✅ 잔금 후 즉시 전입신고
✅ 계약서에 확정일자 받기
✅ 갱신요구권 행사 시기 관리
✅ 전세보증금 반환보증 가입 검토(특히 고액 보증금일 때)

 

주택임대차보호법은
"권리를 제대로 행사할 준비가 되어 있는 임차인"을 보호합니다.

 

주택에 인도받고, 주민등록을 옮기고, 확정일자까지 확보한 임차인은

• 대항력,
• 우선변제권,
• 계약갱신청구권
  을 통해 확실한 법적 보호를 받을 수 있습니다.

 

따라서 임차인은 항상
"내 권리 요건을 스스로 챙긴다"
는 자세가 필요합니다.

 

요약

대항력 발생	주택 인도 + 전입신고
우선변제권 확보	확정일자 부여 필수
계약갱신요구권 행사시기	계약만료 6개월 전부터 2개월 전까지
임대료 인상 제한	5% 이내
실무 체크	전입신고, 확정일자, 갱신요구 서면통보

 

잘 확인하시고

자신의 권리를 잘 사용하시기 바랍니다.