전세권 설정등기란, 장점 단점 신청방법 총정리
안녕하세요.
최사장의 집터뷰입니다.
소 잃고 외양간 고친다는 말이 있죠!!
소를 잃어버리기 전에
미리 외양간을 고쳤으면 좋았을 텐데...
살다 보면 잃어버리는 게
어디 소뿐이겠어요.
인생이 내 뜻대로
내 마음대로 되지 않아
사람 잃고 돈 잃고 건강까지 잃기도 합니다.
그러니 미리미리 예방책을 마련하면 좋습니다.
몇 년 전부터 전세사기, 깡통전세가
빌라, 오피스텔을 중심으로 많이 발생했습니다.
그러다 보니 아파트 전세에도 많이 불안해하셔서
반전세로 하시는 분들도 많이 있습니다.
전세든 반전세든,
천만 원이든 1억이든
소중한 돈을 보호하기 위해
돈을 또 써야 하는 제도가 있습니다.
바로 전세권설정등기입니다.
일반적으로 임대차보호법에 의해
임대차 계약 후 잔금일에 전입과 확정일자를 받으므로
임차인의 권리를 확보합니다.
하지만 이것조차 불안해서
전세권을 설정합니다.
전세권이 무엇이며 장단점, 설정방법 등을
꼼꼼히 알려드리겠습니다.
1. 전세권 설정 등기란?
전세권 설정 등기는
임차인이 임대인과 계약을 통해 일정 금액의 전세보증금을 지급하고 그 주택에 거주할 수 있는 권리를
등기부에 명시하는 제도입니다.
이를 통해 세입자는 법적으로 전세금 반환을 보장받을 수 있으며,
전세권이 설정된 상태에서는 주택이 경매로 넘어가더라도 우선순위에 따라 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
2. 전세권 설정 등기의 필요성
전세권 설정 등기는 다음과 같은 상황에서 특히 필요합니다:
- 전세 보증금 규모가 큰 경우 (고액 전세)
- 집주인과의 신뢰 관계가 불명확할 때
- 주택 소유자가 주기적으로 바뀔 가능성이 있는 경우
- 전세 계약 후 경매 위험이 높은 경우
3. 전세권 설정 등기의 신청 방법
① 집주인의 동의 확보
- 전세권 설정 등기는 임대인의 동의가 필수입니다.
- 임대인이 전세권 설정에 동의하지 않으면 절차를 진행할 수 없습니다.
② 전세 계약서 작성
- 전세 계약서에 전세권 설정을 명시합니다.
- 계약서에는 전세금, 전세 기간, 전세권 설정 의사 등이 포함되어야 합니다.
③ 등기소 방문 또는 대리 신청
- 직접 등기소에 방문하거나 법무사 대리로 신청할 수 있습니다.
- 신청 시 필요한 서류는 다음과 같습니다:
- 전세 계약서 (원본)
- 임대인의 신분증 사본
- 세입자의 신분증 사본
- 인감 증명서 및 인감도장
- 등기 권리증
- 신청 수수료 영수증
④ 수수료 및 등록세 납부
- 신청 수수료: 약 1만 5천 원
- 등록세: 전세금 × 0.24% (지방교육세 포함)
- 법무사 수수료: 약 20만 원
- 예: 전세보증금이 2억 원인 경우 약 100만 원 소요
⑤ 등기 완료 후 확인
- 등기소에서 전세권 설정 등기가 완료되면 등기부 등본을 통해 확인할 수 있습니다.
- 전세권 설정이 완료되면 세입자의 대항력이 강화됩니다.
4. 전세권 설정 등기의 장점
① 보증금 반환 우선권 확보
- 전세권 설정 등기는 임차인이 주택 임의 경매 시 보증금을 우선적으로 배당받을 수 있도록 합니다.
- 확정일자만 받았을 때와 달리 소송 없이도 경매를 통해 회수가 가능합니다.
② 경매 신청 권한
- 전세금을 반환받지 못할 경우 임차인은 임의 경매를 직접 신청할 수 있는 권한이 있습니다.
- 이는 보증금을 되찾기 위한 강력한 수단이 됩니다.
③ 법적 안전성 강화
- 전입신고와 확정일자만으로는 보호받기 어려운 경우에도 전세권 설정 등기가 되어 있다면 안전성이 높아집니다.
- 임대인이 소유권을 제3자에게 넘기더라도 전세권이 등기되어 있으면 효력이 유지됩니다.
5. 전세권 설정 등기의 단점
① 집주인의 동의 문제
- 전세권 설정에는 반드시 임대인의 동의가 필요합니다.
- 집주인 대부분이 전세권 설정을 꺼리기 때문에 계약 성립 자체가 어려울 수 있습니다.
② 비용 부담
- 전세보증금의 0.24%에 해당하는 등록세와 법무사 비용까지 포함하면 고액 전세의 경우 상당한 비용이 발생합니다.
- 예를 들어, 보증금 2억 원의 경우 약 100만 원이 소요됩니다.
③ 복잡한 절차
- 등기 신청 절차가 복잡하여 직접 처리하기 어려운 경우 법무사 대행을 이용해야 합니다.
- 법무사 수수료가 추가로 발생하여 비용 부담이 증가합니다.
④ 경매 순위 문제
- 전세권 설정 등기가 근저당권 설정 등기보다 늦게 이루어지면 경매 시 우선순위가 밀릴 수 있습니다.
- 이로 인해 보증금 전액을 돌려받지 못할 위험이 있습니다.
⑤ 전세권 소멸 위험
- 경매에서 보증금 일부만 배당받아도 전세권이 소멸하는 문제가 발생할 수 있습니다.
- 전세금 1억 원 중 5천만 원만 돌려받더라도 전세권이 사라집니다.
6. 전세권 설정 등기 활용 방안
① 고액 전세일수록 유리
- 전세보증금이 높은 경우 확정일자만으로는 보호가 어려울 수 있으므로 전세권 설정 등기를 활용하는 것이 유리합니다.
② 위험성 높은 주택
- 소유권 변동 가능성이 큰 경우 또는 경매 위험이 예상되는 경우에는 전세권 설정 등기가 필요합니다.
③ 경매 우선순위 확인 필수
- 전세권 설정 전에 근저당권 및 기존 전세권 등 우선순위가 어떻게 되는지 미리 확인하여 실질적 보호를 받도록 해야 합니다.
7. 전세권 설정 등기와 확정일자 비교
==>> 전세권 설정 등기는
임차인에게 매우 강력한 보호 수단이지만,
집주인의 동의 문제와 비용 부담, 우선순위 위험 등으로 실제 활용률은 낮은 편입니다.
따라서 전세 계약 시 집주인의 협조 가능성과 비용 대비 보호 효과를
신중히 고려하여 선택하는 것이 중요합니다.
임대인의 등기권리증이 있어야 하기에
실질적으로 임대인이 많이 꺼리며
임차인 입장에서도 적지않은 비용이 들어가기에
전세권설정이 쉽지 않습니다.
하지만 전세보증금이 크거나 경매 위험이 예상되는 경우에는
전세권 설정 등기를 적극 활용하는 것이 안전하니
소중한 자산을 잘 보호하시기 바랍니다.