임차권등기명령 완료 전에 이사하면 보증금을 반환받지 못해요, 임차권등기명령 총정리

최사장의 집터뷰입니다.

 

 

전세 살던 집이 경매로 전세보증금을 보호받지 못하게 되었다는

기사가 나왔습니다.

 

왜 임차인은 보호를 받지 못했을까요?

임차인이 보호받을 수 있는 방법이 없었을까요?

 

임차인릉 보호하는 방법이 여러 가지 있습니다.

 

가장 기본이 임차할 목적물,

즉 전셋집을 인도받으면 

 

전입을 하고 확정일자를 받으며

임대차 기간이 끝날 때까지 유지를 합니다.

 

그리고 임대차 기간이 만료되면

집을 반환하는 동시에 보증금을 돌려받습니다.

 

그런데 임대차 기간이 끝나도

여러 가지 임대인의 사정으로 보증금을 돌려받지 못하는 경우도 있습니다.

 

이럴 때 임차인을 보호하는 제도에 대해 알려드리겠습니다.

 

1. 임차권등기명령이란?

임차권등기명령은 세입자가 임대차 계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못한 상태에서

이사를 해야 하는 상황이 있을 때

법원을 통해 등기부등본에 임차권을 등기하는 제도입니다.

이를 통해 세입자는 집을 비운 후에도 임차권을 보호받을 수 있으며,

임대인이 주택을 매도하거나 강제 경매가 이루어지더라도 보증금 반환에 대한 우선권을 확보할 수 있습니다.

 

2. 임차권등기명령의 필요성

임차권등기명령은 임대차 계약이 종료되었음에도

보증금을 반환받지 못한 세입자가 보호받기 위해 필수적인 절차입니다.
다음과 같은 상황에서 임차권등기명령이 필요!!

• 보증금 반환이 지연되는 경우: 임대인이 보증금을 제때 돌려주지 않을 때.
• 소유권 변동이 예상되는 경우: 집주인이 집을 매각하거나 경매 절차를 시작할 가능성이 있는 경우.
• 이사를 해야 하는 경우: 새로운 거주지로 이동해야 하지만 보증금을 돌려받지 못한 상황.
• 우선변제권 보호를 위해: 등기 절차를 통해 제삼자에게도 임차권을 주장할 수 있어요.

 

3. 임차권등기명령 신청 방법

* 준비 서류

1. 임대차계약서 사본: 계약 당시의 임대차계약서 필수.
2. 전입신고 및 확정일자 증명서: 주택임대차보호법상 권리를 주장하기 위해 필수.
3. 임대료 납부 증빙: 월세를 납부했음을 입증하는 영수증.(월세인 경우)
4. 임대차 종료 사실 입증서류: 임대차 계약 만료 후 퇴거 의사를 표시한 내용증명.
5. 임대인과의 통화 녹음: 보증금 반환 거부나 지연 관련 대화가 있다면 도움이 됨.(문자)

 

* 신청 절차

1. 관할 법원 확인: 주택 소재지의 지방법원 또는 시·군 법원에 접수.
2. 신청서 작성: ‘임차권등기명령 신청서’에 계약 정보와 임대인의 인적 사항 등을 기재.
3. 서류 제출: 준비한 서류를 함께 제출.
4. 수수료 납부: 법원 수수료 약 5~10만 원.
5. 법원의 결정: 법원이 서류를 검토하여 명령을 내리면 등기소에 등기를 신청.
6. 등기 완료: 등기소에서 임차권등기가 완료되면 등기부등본에 등기 사항 반영.

 

4. 임차권등기명령의 효력

 

* 우선변제권 보존

• 임차권등기를 통해 세입자는 보증금을 우선 변제받을 권리를 보존합니다.
• 전입신고와 확정일자 확보 필수: 이를 통해 법적 보호를 받음.

* 주택 인도 의무

• 임차권등기가 완료되면 세입자는 주택을 비워야 합니다.
• 집을 비우지 않으면?: 법원 명령이 무효 처리될 수 있습니다.

 

5. 임차권등기명령 시 주의사항

* 등기 완료 전 이사 주의

• 대법원은 임차권등기 완료 전에 이사할 경우 대항력이 소멸한다고 판시했습니다.
• 실제 사례:
  • 세입자 A 씨는 임차권등기 완료 전 이사하여 대항력이 사라졌습니다.
  • 집이 경매로 넘어가면서 근저당권이 소멸해 대항력이 없는 임차권도 사라졌습니다.
  • 결과적으로 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생했습니다.

* 대항력 상실 사례

• 임차권등기명령은 등기 완료 시점부터 새로운 대항력을 가지므로, 완료 전 이사는 위험합니다.
• 이사 전 반드시 확인: 등기가 완료되기 전에 집을 비우면 대항력이 사라집니다.

*  법적 소송 가능성

• 대법원 판결에 따라 임대인이 소송으로 대항력 소멸을 주장할 수 있습니다.
• 대비책: 법적 상담을 통해 안전한 퇴거 계획을 수립하십시오.

 

6. 임차권등기명령 후 해제 절차

보증금을 돌려받았다면 등기해제를 해야 하는데,

• 해제 방법: 임대인과 협의하여 해제 신청을 법원에 진행합니다.
• 주의사항: 해제하지 않으면 등기가 유지되어 추후 문제가 될 수 있습니다.

 

7. 임차권등기명령 관련 FAQ

Q1. 임차권등기명령이 있으면 무조건 보증금을 돌려받을 수 있나요?

• 아닙니다. 대항력 확보를 위해 전입신고와 확정일자가 필요하며, 등기 완료 전에 이사하면 보호받지 못합니다.

Q2. 등기 완료 전 이사하면 어떻게 되나요?

• 대법원 판결에 따라 대항력이 소멸되어 보증금 반환이 어려워집니다.

Q3. 임차권등기 해제는 어떻게 하나요?

• 보증금을 돌려받은 후 임대인과 협의하여 법원에 해제 신청합니다.

 

==>>> 임차권등기명령은

세입자가 보증금을 돌려받기 어려울 때 권리를 보호할 수 있는 강력한 수단이지만
등기 완료 전에 이사할 경우 대항력이 사라져 보증금을 잃을 위험이 있습니다.

임차권등기 신청 전 반드시 법적 검토를 하고, 이사를 서두르지 않는 것이 중요합니다.
법적 절차에 대한 철저한 준비를 통해 안전하게 보증금을 보호하세요.