부동산 계약 시 '인지세' 완벽 정리
안녕하세요
최사장의 집터뷰입니다.
부동산 거래를 하다 보면 '인지세'라는 말을 자주 듣게 됩니다.
인지세는 세금이지만, 우리가 평소 접하는 부가가치세, 소득세와는 조금 다릅니다.
"계약서를 작성할 때 부과되는 세금"이라는 점이 특징입니다.
이 글에서는 부동산 계약 시 인지세가 무엇인지,
언제 내야 하는지, 얼마를 내야 하는지, 구체적으로 알려드리겠습니다.
인지세란 무엇인가?
인지세(印紙稅)란,
특정한 계약서를 작성할 때, 국가에 납부하는 세금을 말합니다.
- 계약서 작성 ‘사실’ 자체에 대해 과세합니다.
- 거래금액이 클수록 인지세 부담도 커집니다.
- 부동산 계약 외에도, 금전소비대차계약서(돈 빌릴 때), 회사 설립 계약서 등을 작성할 때도 부과됩니다.
✅ 한마디로 정리:
"큰 돈이 오가는 계약서를 쓰면 인지세를 내야 한다."
부동산 계약에서 인지세가 필요한 이유
부동산 매매는 금액이 크고,
계약이 체결되면 법적 구속력이 강하기 때문에
정부는 계약이 확실히 발생했다는 '증거'로 인지세를 걷습니다.
법적 근거
- 「인지세법」 제1조 및 제3조에 근거
- 인지세를 납부하지 않거나 적게 내면, 가산세를 부과합니다.
인지세 납부 대상
부동산 계약서 작성 시 다음에 해당하면 인지세를 납부합니다.
| 부동산 매매계약서 | 발생 |
| 부동산 교환계약서 | 발생 |
| 부동산 임대차계약서 (임대료 기준) | 일정 금액 초과 시 발생 |
| 증여계약서 | 인지세 아님 (증여세는 별도) |
매매 계약서 작성 시는 무조건 인지세가 발생합니다.
임대차 계약서는 월세나 전세금 규모가 커야 발생합니다.
(일반적인 전세계약은 대부분 인지세가 없습니다.)
부동산 계약서 인지세 금액 (2025년 기준)
부동산 매매 계약의 경우, 거래금액에 따라 인지세가 달라집니다.
| 1억 원 이하 | 15,000원 |
| 1억 초과 ~ 10억 이하 | 45,000원 |
| 10억 초과 ~ 30억 이하 | 150,000원 |
| 30억 초과 | 350,000원 |
📌 중요:
인지세는 매수인과 매도인이 반반 부담하는 것이 관행입니다.
(법적 강제는 없지만, 관행상 1/2씩 부담)
인지세 납부 방법
1. 인지세 전자납부 (온라인)
- 국세청 홈택스(www.hometax.go.kr) 접속
- '전자수입인지 구매' 메뉴 이용 → 결제
- 전자수입인지 출력 → 계약서에 첨부
2. 종이 수입인지 구매 (오프라인)
- 우체국, 은행, 관공서 등에서 수입인지 구매
- 수입인지를 계약서에 붙이고 도장(날인)
✅ 요약:
"인지세를 내고 수입인지를 계약서에 부착해야 합니다."
부동산 전자계약서와 인지세
전자계약서를 이용하면 상황이 조금 다릅니다.
- 부동산 전자계약시스템을 이용하면 인지세가 자동 면제됩니다.
- 수입인지 부착할 필요도, 별도로 세금을 낼 필요도 없습니다.
✍️ 한 줄 요약:
"전자계약 = 인지세 면제 혜택!"
부동산 계약 인지세 실무 예시
[사례 1] 아파트 매매 계약
- 매매가격: 6억 원
- 인지세: 45,000원
- 부담 방법: 매수인 22,500원 + 매도인 22,500원 (반반)
[사례 2] 전세계약 체결
- 전세보증금: 8천만 원
- 인지세: 없음 (1억 원 이하의 임대차는 인지세 비과세)
👉 전세보증금이 1억 원 이하라면 별도로 인지세를 내지 않습니다.
인지세 관련 주의사항
- 인지세를 납부하지 않는다고 계약 자체가 무효가 되지는 않습니다.
(계약은 유효하지만, 세법상 과태료 부과 가능) - 인지세를 부담하지 않은 경우 가산세(납부세액의 2배까지) 부과될 수 있습니다.
- 계약 해제 시 이미 낸 인지세는 환급이 어렵습니다.
- 전자계약을 하지 않고 종이계약을 한다면, 반드시 인지세를 납부해야 합니다.
| 인지세란? | 계약서 작성 자체에 부과되는 세금 |
| 부동산 계약서 인지세 부과 기준 | 매매가격, 보증금 규모에 따라 |
| 인지세 금액 | 최대 35만 원 (30억 초과 시) |
| 납부 방법 | 수입인지 구매 또는 전자납부 |
| 전자계약서 이용 시 | 인지세 면제 가능 |
- 부동산 거래 시 전자계약서를 이용하면 인지세는 물론, 계약서 위조 위험도 줄일 수 있어 일석이조입니다.
- 특히 고액 매매(10억 이상) 시는 인지세 금액이 꽤 커서 전자계약의 메리트가 큽니다.