부동산 거래 시 반드시 알아야 할 13가지 핵심 용어(2025년 최신판)
안녕하세요.
최사장의 집터뷰입니다.
오늘은 부동산 거래시
아주 중요하며 꼭 알아야 하는 용어 입니다.
1. 등기부등본 (부동산의 공식 이력서)
등기부등본은 부동산의 소유관계와 권리관계를 공적으로 기록한 문서로,
누가 진정한 소유자인지, 근저당권, 압류, 가압류 등 권리 제한이 있는지를 확인할 수 있습니다.
부동산 계약 체결 전 등기부등본 열람은 필수입니다.
✔️ 반드시 '을구'에 근저당권이나 가압류가 있는지 확인해야 하며,
✔️ 소유자(갑구 기재)와 실제 계약자가 일치하는지도 검토해야 합니다.
예시:
아파트 매수 전 등기부등본에 은행 근저당 1억 원이 설정돼 있다면,
매수인은 매매대금 지급 전에 근저당 말소를 요구해야 합니다.
2. 계약금 (매매계약의 성립 신호)
계약금은 부동산 매매나 임대차 계약 체결 시 지급하는 첫 번째 대금으로,
계약 이행의 의사를 공식적으로 표시하는 돈입니다.
✔️ 계약금 지급과 계약서 작성이 완료되면 계약이 성립됩니다.
✔️ 매수인이 일방적으로 계약을 파기할 경우 계약금을 포기해야 하며,
✔️ 매도인이 파기하면 계약금의 두 배를 배상해야 합니다.
예시:
5억 원 아파트 계약 시 5천만 원(10%)을 계약금으로 지급.
3. 중도금 (계약 이행 의사의 표현)
중도금은 계약금과 잔금 사이에 지급하는 대금으로,
통상 계약 체결 후 1~2개월 이내 지급합니다.
✔️ 중도금 지급은 계약을 이행할 의사가 확고함을 나타내며,
✔️ 계약서에 명시된 날짜에 지급하지 않으면 계약 해지 사유가 될 수 있습니다.
예시:
5억 원 매매 → 계약금 5천만 원 → 중도금 2억 원 → 잔금 2.5억 원 순으로 지급.
4. 잔금 (소유권 이전의 최종 단계)
잔금은 매매계약의 마지막 단계에서 지급하는 대금입니다.
잔금 지급과 동시에 부동산 인도 및 소유권 이전등기를 진행합니다.
✔️ 잔금일에 소유권이전등기 서류를 모두 준비하고,
✔️ 부동산 인도(열쇠 인수 등)도 동시에 완료하는 것이 일반적입니다.
주의사항:
잔금 지급 전 반드시 재확인(전입세대 열람, 추가 가등기 발생 여부)을 해야 합니다.
5. 특약사항 (계약의 추가 조건)
특약사항은 기본 계약서 외에 매도인과 매수인이 별도로 합의한 조건을 말합니다.
법적 효력이 있으므로, 반드시 서면으로 명확하게 기록해야 합니다.
✔️ 수리 완료, 잔금 이전 명도, 기존 세입자 퇴거, 옵션품목 인수 등
✔️ 구두약속은 분쟁 소지가 있으므로, 반드시 계약서에 기재합니다.
예시:
"잔금 지급일까지 거실 벽지 교체 완료"라는 특약을 계약서에 명시.
6. 확정일자 (임차인 권리 보호의 시작)
확정일자는 임대차계약서에 공적 효력을 부여하는 장치입니다.
임차인이 확정일자를 받은 후 전입신고를 완료하면,
부동산 경매 시 보증금을 우선 변제받을 수 있습니다.
✔️ 주민센터나 인터넷등기소를 통해 받을 수 있으며,
✔️ 확정일자와 전입신고는 반드시 모두 완료해야 효과가 발생합니다.
주의사항:
전입신고 없이 확정일자만 받아서는 우선변제권이 성립하지 않습니다.
7. 전입신고 (실질적 점유의 표시)
전입신고는 임차인이 해당 부동산에 거주하고 있음을 관할 관청에 신고하는 절차입니다.
전입신고를 해야 임차권 보호법의 적용을 받을 수 있습니다.
✔️ 이사 후 14일 이내에 전입신고를 완료해야 하며,
✔️ 확정일자와 함께 해야 우선변제권이 인정됩니다.
예시:
전세계약 후 즉시 전입신고를 완료하여 보증금 보호권리를 확보.
8. 우선변제권 (세입자의 강력한 권리)
우선변제권은 집이 경매로 넘어갔을 때,
임차인이 보증금을 다른 채권자보다 먼저 받을 수 있는 권리입니다.
✔️ 조건: 전입신고 + 확정일자 완료
✔️ 주택임대차보호법에 따라 대항력과 우선변제권이 확보됩니다.
주의사항:
근저당권 설정일보다 임차인의 전입일이 뒤라면, 우선변제권이 약화될 수 있습니다.
9. 가등기 (소유권 이전 예약)
가등기는 미래의 소유권 이전을 예약하는 등기입니다.
주로 계약금만 지급한 상태에서 매수인의 권리를 보장하기 위해 설정합니다.
✔️ 가등기를 설정하면 제3자가 해당 부동산을 매수하더라도,
매수인이 가등기에 따라 소유권을 주장할 수 있습니다.
주의사항:
가등기도 무조건 안전한 것은 아니며, 이후 본등기를 반드시 진행해야 합니다.
10. 가압류 (채권 확보의 선제적 조치)
가압류는 채권자가 본격적인 소송 전에 채무자의 재산을 미리 묶어두는 조치입니다.
소송에 패소하더라도 집행 가능한 재산을 확보하기 위함입니다.
✔️ 가압류가 설정되면 부동산 소유자가 자유롭게 처분할 수 없습니다.
✔️ 등기부등본 '을구'에 표시됩니다.
주의사항:
가압류가 걸린 부동산을 매수하면, 법적 분쟁에 휘말릴 수 있습니다.
11. 경매 (법원의 강제 매각 절차)
경매는 저당권자나 압류권자가
채무자가 채무를 변제하지 않을 때 법원을 통해 부동산을 강제로 매각하는 절차입니다.
✔️ 경매를 통해 회수하는 금액은 우선순위에 따라 채권자들에게 배분됩니다.
✔️ 매수인은 소유권 취득 후 기존 임차인을 인수해야 할 수도 있습니다.
12. 공매 (공공기관의 강제 매각)
공매는 국세청, 한국자산관리공사(KAMCO) 등 공공기관이
체납세금이나 채권 회수를 위해 부동산을 강제로 매각하는 절차입니다.
✔️ 경매와 달리 법원이 아닌 국가기관이 진행합니다.
✔️ 매수인은 각종 체납 세금이나 관리비를 인수할 위험성 여부를 사전에 점검해야 합니다.
13. 분양권 (신축 아파트 구매 권리)
분양권은 아직 건물이 완공되기 전,
신축 아파트를 미리 계약하여 입주할 수 있는 권리를 말합니다.
✔️ 분양권 자체도 매매가 가능하며,
✔️ 일정 기간이 지나야 전매가 가능한 경우도 있으므로 청약 시 규제를 확인해야 합니다.
주의사항:
분양권 전매 시 취득세, 양도세 등의 세금 규정이 다를 수 있으므로 주의해야 합니다.
| 등기부등본 | 소유권과 권리관계 기록 | 반드시 계약 전에 열람 |
| 계약금 | 계약 성립의 증거금 | 포기/배액배상 규칙 |
| 중도금 | 계약 중간 대금 지급 | 기한 엄수 |
| 잔금 | 최종 대금 지급과 소유권 이전 | 소유권 서류 확인 |
| 특약사항 | 추가 약속사항 | 반드시 서면화 |
| 확정일자 | 임차권 보호 효력 발생 | 전입신고 병행 |
| 전입신고 | 실질 거주 신고 | 보증금 보호에 필수 |
| 우선변제권 | 경매 시 보증금 우선 반환 | 확정일자 + 전입신고 필수 |
| 가등기 | 미래 소유권 확보 예약 | 본등기 필수 |
| 가압류 | 채권 보호를 위한 임시 묶음 | 등기부 을구 확인 |
| 경매 | 법원의 강제 매각 | 인수 조건 점검 |
| 공매 | 공공기관 강제 매각 | 세금 체납 여부 확인 |
| 분양권 | 신축아파트 구매 권리 | 전매 규제 확인 |
==>> 부동산 거래는 단순히 "사고팔기"를 넘어,
소유권 이전, 담보권 설정, 권리 보호, 분쟁 예방이라는
복합적인 법적 요소들이 얽혀 있습니다.
이 기본 용어들과 그 의미를 명확히 이해하고 거래에 임해야,
불필요한 분쟁을 예방하고 안전한 부동산 거래를 할 수 있습니다.
잊지마시고
안전한 거래 하세요.