계약갱신 청구권 사용후 만기전 이사?
안녕하세요
최사장의 집터뷰입니다.
임차인을 위해 만들어진
계약갱신청구권,
모두 잘 알고 계시죠.
주택임대차 보호법에 따라
2년 거주 후 좀 더 연장해서 살고 싶을 때
임차인은 계약갱신청구권을 사용할 수 있습니다.
그런데 갑자기 임차인의 사정으로 만기 전 사정이 생겨
이사를 해야 할 때 가능할까요?
1. 계약갱신청구권, 어떤 경우인가요?
- 기존 전세계약 2년이 만료된 후,
- 임차인이 계약갱신요구권을 행사하여 (1회에 한해 가능)
- 같은 조건 또는 5% 이내 인상으로 2년 연장된 계약
우선 본인의 계약이 ‘계약갱신요구권 행사에 따른 계약’인지 확인해야 합니다.
위 조건에 해당되면 법적 보호를 받을 수 있습니다
이러한 상황에서 임차인은 특별한 사유 없이도 중도 퇴거가 가능합니다.
2. 법적으로 가능한 이유: 주택임대차보호법 제6조의 3 제3항
“임차인이 제1항에 따라 계약갱신 요구를 한 후 계약을 체결한 경우에는
임차인은 임대인에게 3개월 전에 통지함으로써 계약을 해지할 수 있다.
이 경우 임대인은 **임차인이 퇴거한 날부터 보증금을 반환할 의무가 있다.”
즉, 갱신요구권 행사로 연장된 계약일 경우,
임차인은 계약 기간 도중에도 퇴거가 가능하며,
단, 퇴거 예정일 최소 3개월 전에 임대인에게 통보해야 합니다.
3. 임차인이 알아야 할 핵심 조건
| 계약 유형 | 계약갱신요구권에 따른 연장 계약 |
| 퇴거 통보 시점 | 퇴거일 최소 3개월 전 통보 필요 |
| 통보 방법 | 내용증명 우편, 문자, 이메일, 카카오톡 등 (증거 필수!) |
| 위약금 여부 | 없음 (법적 권리 행사에 해당) |
| 보증금 반환 시기 | 실제 퇴거한 날부터 반환 의무 발생 |
4. 주의해야 할 점
- 단순한 재계약은 해당 안 됩니다
자발적으로 계약을 새로 체결한 경우(즉, 계약갱신요구권을 행사하지 않은 경우)에는 이 조항이 적용되지 않습니다.
→ 이럴 땐 중도 퇴거 시 임대인의 동의가 없으면 위약금 부담 또는 보증금 반환 거절이 있을 수 있습니다. - ‘3개월 통보’는 입증 가능한 방식으로!
가장 안전한 방법은 내용증명 우편 발송입니다.
단순히 말로만 전달했다면 법적 효력을 주장하기 어렵습니다.
문자나 메신저로 통보할 경우 반드시 날짜와 내용이 명확히 남아야 합니다. - 임대인이 보증금 반환을 거부한다면?
→ 주택임대차보호법 조항을 근거로 반환 요청
→ 거부 시 법원에 지급명령 신청 또는 소송 제기 가능
* 실제 상황 예시
- A 씨는 전세 계약 종료 후 계약갱신청구권을 행사해 2년을 연장했습니다.
- 그러나 이사 사정으로 인해 계약 만료 6개월 전 퇴거 예정입니다.
- 이에 퇴거일 3개월 전에 임대인에게 내용증명으로 통보했고,
- 임대인은 A 씨의 퇴거일에 맞춰 보증금을 반환할 법적 의무가 있습니다.
| 계약갱신요구권 후 조기 퇴거 | 가능 |
| 3개월 전 퇴거 통보 시 보증금 반환 | 가능 |
| 위약금 발생 여부 | 없음 |
| 계약 전환 시 주의사항 | 자발적 재계약은 조기 퇴거 제한 |
여기서 잠시,
역지사지라는 말이 있지요.
우리나라 대부분의 임대인즐은
전세보증금을 반환할 현금을 갖고 있지 않습니다.
즉 새로운 임차인이 들어올 때
나가는 임차인한테 반환합니다.
가끔 임차인들은 내가 왜 임대인의 상황까지 이해하냐?
합니다.
이런 상황이 안되게 하려면
월세가 조금은 편합니다.
대부분 월세 보증금 1~2000만 원은
내줄 여력이 있으시거든요.
우리 임차인들도 언젠가는 임대인이 될 수 있으니
조금 여유를 갖고 집을 빼시면
좋을 듯합니다.
그러기 위해서는 이사날짜를 꼭 지정하기보다는
조금 여유 있게 하면
이사에 도움이 될 겁니다.
사람은 상대적이라
임대인, 임차인!
각각의 입장이 있겠지만
조금만 생각해 보면 서로가 윈윈 할 수 있습니다.