안녕하세요.
최사장의 집터뷰입니다.
최근 정부에서는 지분형 주택금융,
즉 지분형 모기지에 대한 이야기 나오고 있는데
구체적인 내용은 6월에 더 자세히 나올 듯합니다.
그때 좀 더 자세히 알려드리며
지분형 모기지에 대해 간단히
설명해 드릴게요.
요즘 집값은 너무 비싸고, 대출은 빡빡하고, 월세는 끝이 안 보이죠.
“도대체 집을 어떻게 사라는 거야?” 하고 포기하고 계셨다면
이제는 주목할 만한 새로운 제도가 하나 생깁니다.
바로 정부가 2025년 6월에 도입하려는 ‘지분형 모기지’입니다.
내 돈이 부족해도, 정부가 집값 일부를 같이 부담해 줘서
10억짜리 집도 살 수 있는 구조인데요,
과연 어떻게 가능하고, 주의할 점은 무엇일까요?
하나하나 천천히, 예시와 함께 풀어보겠습니다.
지분형 모기지란?
정부(주택금융공사)와 내가 집을 공동으로 소유하는 제도입니다.
즉, 내가 가진 자금이 부족해도 정부가 투자자로 참여해서
함께 집을 사는 구조예요.
이 제도를 이용하면 10억짜리 집을 살 때 내 돈이 1~2억 정도면 충분할 수 있습니다.
예시로 보는 구조
예를 들어보겠습니다.
서울에 10억짜리 아파트가 있다고 가정하면?
| 자기자본 | 1억8000만 원 (18%) | 내가 직접 가진 돈 |
| 주택담보대출 | 4억2000만 원 (42%) | 은행에서 받는 대출 |
| 주금공 투자금 | 4억 원 (40%) | 정부(주택금융공사)가 투자 |
➡ 이렇게 총 10억 원이 됩니다.
이 집은 100% 내 소유가 아니라,
내가 60% 주인, 정부가 40%를 소유하는 공동소유 형태가 되는 겁니다.
그럼 만약에 집값이 오르면?
예를 들어,
10억짜리 집을 사서 나중에 12억 원에 팔았다면, 2억 원의 시세차익이 생기겠죠?
이 경우에도, 지분대로 수익을 나눕니다.
- 나의 지분: 60% → 수익 1억 2000만 원
- 정부 지분: 40% → 수익 8000만 원
즉, 집값이 오르면 그 수익을 정부와 나눠야 한다는 것입니다.
하지만 만약 집값이 떨어지면?
예를 들어, 집값이 10억 → 9억 원으로 떨어졌다면?
기존 대출이라면 손해는 모두 내가 떠안아야 하지만,
지분형 모기지는 정부가 공동 소유자이므로 손해도 함께 나눕니다.
정부 지분의 손실은 정부가 부담하고,
내 지분(60%) 안에서는 원금이 보호되는 구조입니다.
즉, 시세 하락 리스크를 줄여주는 장점이 있는 거죠.
지분형 모기지 장점은 뭔가요?
1) 적은 돈으로 내 집 마련 가능
내 자금이 1~2억 수준이어도,
10억짜리 서울 아파트에 들어갈 수 있는 기회를 만들 수 있습니다.
특히 청년, 신혼부부 등은 진입장벽을 낮출 수 있는 좋은 기회죠.
2) 집값 하락 시 원금 보호
일반 대출과 달리, 집값이 하락해도 내 자금 손실을 줄일 수 있습니다.
3) 전세처럼 살면서 지분을 확보
전세 살면서 매달 월세를 내는 대신,
내가 일부라도 집의 주인이 되고,
나중에 매각할 때 지분 수익을 받을 수 있다는 점이 다릅니다.
지분형 모기지 단점은?
1) 온전한 내 집이 아니다
지분형이므로, ‘내가 100% 마음대로 할 수 있는 집’은 아닙니다.
- 팔고 싶어도 정부와 협의 필요
- 임대주택으로 돌릴 수 있는지 제한
- 추가 지분을 사지 않는 한, 반쪽짜리 소유
2) 매달 ‘사용료’가 나간다
정부가 투자한 지분에 대해서는,
‘지분 사용료’라는 이름의 월비용을 따로 내야 합니다.
이는 대출 이자 외에 추가로 드는 고정비용이므로
내 월소득, 지출 상황을 꼼꼼히 따져야 합니다.
과거 제도들과 차이점?
정부는 과거에도 무주택자를 위한 제도를 내놨습니다.
비슷한 걸로는 토지임대부 주택이나 공유형 모기지가 있었어요.
| 소유권 | 공동 소유 (정부+개인) | 전부 개인 소유 | 건물만 소유, 땅은 임대 |
| 시세차익 | 정부와 나눔 | 조건 따라 일부 나눔 | 없음 |
| 손실 발생 시 | 정부가 일부 부담 | 일부 매수인 부담 | 토지가격 하락과 무관 |
| 거래 제한 | 존재함 | 거의 없음 | 초기에 강한 제한 있음 |
➡ 즉, 지분형은 ‘소유권을 나누되, 대출 리스크는 줄이는 방식’으로
기존 제도의 단점을 개선한 형태라고 보면 됩니다.
누가 지분형 모기지를 이용하면 좋을까요?
- 집값은 너무 높고, 전세도 불안한 분
- 소득은 적지만, 일정한 자금은 갖춘 무주택자
- 집값 상승보다 ‘주거 안정’이 더 중요한 분
예:
“서울에서 전세 3억 살고 있는데, 갭도 크고 대출도 안 나와요.
그래도 아이 키울 집 하나 마련하고 싶어요.”
→ 이런 분들께 좋은 선택지가 될 수 있습니다.
==>> 지분형 모기지는 정부와 내가 함께 집을 소유하는 구조
- 적은 돈으로 내 집을 마련할 수 있지만, 100% 내 소유는 아님
- 수익은 나눠 갖고, 손실도 나눔
- 매달 **‘지분 사용료’**가 별도로 발생
📌 TIP: 꼭 알아두세요!
- 신청 대상 요건, 지역별 한도, 사용료 구조는
2025년 6월 정부 발표에서 구체적으로 나올 예정입니다. - 소득 요건이나 무주택 여부, 연령이 기준이 될 가능성이 높으니
조건을 미리 준비해 두면 좋습니다.
이 제도는 "내 집을 가지고는 싶지만,
모든 걸 감당하기엔 부담스러운 분들"을 위한 ‘절충안’입니다.
지금의 내 상황과 ‘소유 vs 안정’ 중 어느 쪽이 더 중요한지 생각해 보고
내게 맞는 선택을 하시길 바랍니다.