안녕하세요.
최사장의 집터뷰입니다.
집값하락은 남의 이야기?
끝이 없는 상승으로 가는 토지거래허가구역!
그중 강남은 오름폭이 큽니다.
보통 3억에서 5억은 기본,
물론 기본 매매가가 있기에 당연한 듯 합니다.
강남의 압구정 구현대, 3구역 경우
제자리 재건축을 한다고 합니다.
대부분 한강뷰가 나오게 건축을 한다고 하니
"한강사랑"크신 분들은
투자 겸 입주하시려 합니다.
2025년 5월 31일 현재 기준으로,
매수자가 아파트 1채를 이미 소유 중인 상태에서
토지거래허가구역 내 아파트를 추가로 매수하려는 경우에는,
일반적인 매매 절차와 달리
토지이용 목적의 타당성 심사, 허가절차, 전매 제한 등 여러 가지 법적 제한이 따릅니다.
특히 토지거래허가구역 내 공동주택(아파트) 매매는
대지지분이 일정 기준을 초과할 경우 허가 대상이 되며,
기존 주택 소유 여부가 허가 심사에 직접적인 영향을 미치므로,
아래와 같은 주의사항을 꼼꼼히 확인해야 겠지요.
✅ 토지거래허가구역 내 공동주택(아파트) 매매 전제 상황
- 매수자: 아파트 1채 보유 중 (예: 수도권, 비규제지역 또는 조정대상지역 등 무관)
- 매수 대상: 토지거래허가구역 내 공동주택(아파트)
- 거래 조건: 대지지분이 허가대상 면적 기준 초과
✅ 토지거래허가구역 아파트 매수 시 주의사항
1. 해당 아파트의 ‘대지지분’이 허가 대상인지 확인
- 아파트 자체가 아닌, 해당 아파트가 차지하는 ‘토지지분(대지권)’ 면적이 허가 면적 기준을 초과할 경우 허가 필요
📌 등기부등본 ‘대지권의 목적인 토지의 표시’ 항목 또는 토지이용계획확인서에서 대지권 면적 확인 가능
2. 허가 신청 전, 매매계약 체결은 ‘조건부’로 해야 함
- 토지거래허가 없이 체결한 계약은 무효
- 실무에서는 "허가 전제 조건부 계약"으로 하고, 다음과 같은 특약을 반드시 기재해야 합니다.
- 이때 약정금을 보내는데 매매가가 크기에 보통 계약금의 일부, 최소 3억?정도 보냅니다. (물론
✅ 예시 특약 문구:
"본 계약은 토지거래허가를 전제로 하며, 허가가 불허될 경우 계약은 무효로 하고 계약금 전액 반환한다."
3. ‘실거주 목적’ 입증이 핵심
- 아파트 1채를 이미 보유한 매수자는, 새로운 아파트에 실거주해야 할 합리적인 사유를 입증해야 허가 승인 가능
- 단순 투자나 임대 목적은 허가 불가
- 아래와 같은 자료로 실거주 의도 입증 가능해야 합니다.
| 주민등록 이전 예정 증빙 | 전입계획서, 가족 주민등록등본 |
| 자녀 학교 전학 계획 | 전입 학군 확인서 |
| 기존 주택 매각 계획 | 매도 예정 계약서, 매물 등록 내역 |
| 이직/이사 증빙 | 근무지 변경 확인서 등 |
4. 허가 후 2년간 전매 제한
- 허가를 받고 취득한 토지는 2년간 전매 금지
- 전매할 경우 관할 지자체의 허가 취소 또는 과태료 부과 대상
- 실거주 계획 없이 방치하거나 임대할 경우도 처벌 가능
5. 허가 후 실제 사용 의무 유지
- 허가 당시 제출한 **이용계획(실거주)**은 최소 2년간 유지
- 이행하지 않을 경우:
- 허가 취소
- 강제 매각 명령
- 과태료 (최대 1천만원)
- 향후 허가 제한
6. 자금조달계획서 제출 대상 여부 확인
- 대상지역이 서울, 과천, 성남 등 수도권 투기과열지구일 경우, 매매가와 무관하게 자금조달계획서 제출 필요
- 기존 주택 보유자의 경우 현금 흐름, 대출 내역, 기존 부동산 임대 여부 등도 함께 심사
7. 허위 이용계획 진술 시 형사처벌
- 실거주 목적이라 기재하고 실제 임대하거나 미사용 하면:
- 2년 이하 징역 또는 2천만원 이하 벌금
- 허가 취소 및 매입 부동산의 강제 매각
✅ 실무 참고 사례
사례결과
| 서울 거주자가 마포구 허가구역 내 대지지분 200㎡ 아파트 매수, 기존 보유 주택 매각계획 포함 | ✅ 허가 승인 |
| 성남시 1주택자가 강남구 아파트 추가 매수 시 실거주계획 없이 임대 목적 진술 | ❌ 허가 거절 |
| 지방 아파트 보유자가 서울 은평구 실거주 예정 아파트 매수 → 전입 예정, 자녀 전학 자료 제출 | ✅ 허가 승인 |
✅ 매수자 체크리스트
| [ ] 대지지분 면적 허가 기준 초과 여부 확인 | |
| [ ] 조건부 계약 및 특약 조항 기재 여부 | |
| [ ] 실거주 목적 진술 및 입증 자료 확보 | |
| [ ] 기존 주택 처분 또는 이동 계획 여부 | |
| [ ] 허가 후 2년 전매 금지 숙지 | |
| [ ] 자금조달계획서 준비 여부 (해당 시) |
==>> 정리를 하면?
- 아파트 1채를 이미 보유 중인 매수자는 ‘실거주 필요성’에 대한 설명과 입증이 핵심
- 토지거래허가구역 내 아파트라도 대지지분이 허가 면적 기준을 초과하면 허가 필수
- 계약 체결 전 반드시 허가 조건을 확인하고, 허가 전제 특약을 명시해야 분쟁 예방 가능
- 허가 이후에도 2년간 실거주 유지 및 전매 금지 의무를 위반하면 행정처분 및 형사처벌 대상이 될 수 있음