안녕하세요.
최사장의 집터뷰입니다.
요즘 집을 구하기 힙드시죠.
마음에 드는 집을 구해도
계약을 할때 많은 걱정이 됩니다,
이 사람이 진짜 소유자인지가 제일 궁금하죠.
또 이 집이 안전한지도 궁금하시죠
등기부등본이 그 해결책입니다.
완벽한 해결은 아니지만요.
왜냐하면 우리나라는 등기부등본에 공신력이 없거든요.
그래도 우린 등기부 등본을 보고 계약할수 밖에 없으니
등기부등본, 완벽하게 보는 법 알려들릴께요.
1. 등기부등본이란?
등기부등본은 부동산에 관한 권리 관계를 공적으로 증명하는 문서입니다.
부동산 거래에서 등기부등본을 확인하는 이유는
**"이 부동산이 진짜로 안전하게 거래할 수 있는 물건인가"**를 검증하기 위해서입니다.
등기부등본을 통해 반드시 확인해야 할 것:
- 현재 진짜 소유자는 누구인가?
- 담보(근저당권)는 설정되어 있지 않은가?
- 압류, 가압류 등 법적 문제가 걸려 있지 않은가?
- 전세권, 임차권 등 다른 사람이 점유할 권리가 있는가?
👉 즉, 등기부등본을 보면 그 부동산의 소유권 + 법적 상태를 한눈에 알 수 있습니다.
2. 등기부등본 열람 방법 (2025년 기준)
요즘은 인터넷으로 5분 이내 열람 가능합니다.
📌 인터넷 열람 절차
- 대한민국 인터넷등기소 접속
- '부동산 등기' → '등기사항 열람' 선택
- 건물/토지 선택
- 소재지(주소) 정확히 입력
- 열람 수수료 결제
- 열람: 700원
- 발급(출력용): 1,000원
- PDF 파일 열람 또는 다운로드
✔️ 열람 시 '열람본'은 등본과 법적 효력은 같지만, 재발급용(서류제출용)은 아님.
3. 등기부등본 구성과 읽는 법
등기부등본은 크게 3개 섹션으로 구성되어 있습니다.
| 표제부 | 부동산의 기본 정보 (주소, 구조, 면적) | 내가 거래하려는 물건과 일치하는가? |
| 갑구 | 소유권 관련 정보 (매매, 상속, 가압류 등) | 현재 소유자는 누구인가? 소송은 없나? |
| 을구 | 소유권 외 권리 (근저당권, 압류 등) | 대출 담보나 법적 리스크는 없는가? |
4. 표제부 해석법 (부동산 기본정보 확인)
📌 표제부에는 다음이 나옵니다:
- 부동산의 소재지(주소)
- 면적(전용/대지권/공용면적)
- 건물 구조 (철근콘크리트, 벽돌조 등)
- 용도 (아파트, 오피스텔, 단독주택 등)
✔️ 반드시 내가 매수하려는 부동산과 정확히 일치하는지 확인해야 합니다.
예시:
- 서울특별시 송파구 잠실동 123-4, A아파트 101동 1202호
- 전용면적 84.97㎡, 대지권 20.17㎡ 포함
5. 갑구 해석법 (소유권 관계 파악)
📌 갑구는 '소유권'과 관련된 모든 사항을 기록합니다.
- 최초 소유자 → 현재 소유자까지 이력
- 소유권이전 원인 (매매, 증여, 상속, 판결 등)
- 가등기(소유권 예약 등기)
- 가처분(소유권 다툼이 있는 경우)
✔️ 현재 소유자 이름과 계약자 이름이 일치하는지 반드시 확인해야 합니다.(신분증확인)
갑구에서 특히 주의할 점
| 가등기 | 미래에 소유권 이전 예정 | 본등기 없이 매매 주의 |
| 가처분 | 소송 등 권리 다툼 | 소유권 이전 금지 가능성 |
⚡ 주의사항
- 가등기: 다른 사람이 미리 소유권을 주장하고 있을 수 있다.
- 가처분: 현재 소송 중이면 소유권이 자유롭게 이전되지 않는다.
6. 을구 해석법 (담보권·법적 리스크 확인)
📌 을구는 부동산에 설정된 '소유권 외 권리'를 기록합니다.
- 근저당권 (담보 대출)
- 전세권 (세입자의 권리)
- 압류 (국세청, 지방세 체납)
- 가압류 (민사소송 채권 보전)
✔️ 을구는 부동산의 '빚'과 '법적 문제'를 보는 곳입니다.
을구에서 특히 주의할 점
| 근저당권 | 대출 담보로 설정 | 잔금 지급과 동시 말소 요구 |
| 압류 | 세금 체납 등으로 재산 묶임 | 압류 해제 없으면 매매 금지 |
| 가압류 | 소송 중 임시 재산 묶기 | 승소 여부 불확실, 거래 위험 |
⚡ 주의사항
- 근저당권이 남아 있으면, 소유권 이전 시 → 반드시 말소 조건 명시
- 압류 기록이 있으면, 명도 과정에서 큰 분쟁 발생 가능
7. 실제 사례로 보는 등기부 해석
예시 상황:
서울 강남구 아파트를 계약하려는 경우
- 표제부 확인
- 주소, 동·호수, 전용/대지권 면적 모두 계약서 내용과 일치 → OK
- 갑구 확인
- 현재 소유자 '박수진' → 계약자도 '박수진' → OK
- 별다른 가등기, 가처분 없음 → OK
- 을구 확인
- KB국민은행 근저당권 설정 (채권최고액 3억 원)
- 추가 압류, 가압류 없음 → 안정적
- 거래 진행 방법
- 잔금 지급과 동시에 국민은행 근저당권 말소 절차 밟기
- 말소 확인 후 소유권이전등기 진행
이 경우: 정상 거래 가능. 단, 근저당 말소를 잊지 마세요
보통 공인중개사뿐 아니라 법무사도 확인합니다.
8. 등기부등본 열람 시 최종 체크리스트
| 소유자 확인 | 갑구 현재 소유자 = 계약자 일치 여부 |
| 담보권 설정 여부 | 을구에 근저당, 가압류, 압류 있는지 |
| 소송 관련 기록 여부 | 갑구에 가처분, 을구에 압류 등 |
| 부동산 기본정보 | 주소, 면적, 구조 모두 계약 내용과 일치하는지 |
| 특수 권리 설정 여부 | 전세권, 지역권, 지상권 등 타인 권리 여부 |
==>> 등기부등본은
부동산 거래의 첫 번째 검증 절차입니다.
✔️ 표제부, 갑구, 을구를 체계적으로 확인해야 사고를 예방할 수 있습니다.
✔️ 특히 **을구(소유권 외 권리관계)**는 거래 리스크의 핵심 포인트입니다.
"등기부등본을 못 읽으면, 부동산을 살 자격이 없다???"
부동산 계약의 90%는 이 문서 한 장에서 시작되고, 끝납니다.
끝까지 잘 익으시고 안전한 거래 하시기 바랍니다.