안녕하세요.
최사장의 집터뷰입니다.
혹시 임차로 거주하던 집에 만기가 되기 전 이사를 하신 적 있으신가요
임대차 계약후
만기일이 많이 남아있는데 여러 상황으로 이사를 해야 할 때가 있습니다.
지방발령!
자녀 교육문제!
분양받은 집으로 입주해야 할때 등등
만기 전이기 때문에 임대차 보증금 반환문제도 남아있을 때
어떻게 하면 안전하게 보증금을 받고 나올 수 있을까요.
임대인에게 사정을 얘기해서 먼저 보증금을 달라고 하면?
전세보증금을 미리 반환해 주는 임대인이 없을겁니다.
대부분의 임대인은 보증금 반환해 줄 여유돈이 없거든요.
그럼 현 임차한 집을 전대차하면 어떨까요?
이것도 임대인의 동의가 필요하며
새 임차인 구하는 것도 쉽지 않습니다.
만기 전 분양받은 집으로 이사해야 할 경우를
예시로 알아보겠습니다.
⚠️ 전세 만기 전 이사할 때 고려해야 할 문제점
1. 전세보증금 반환 문제
- 전세 계약 만기 전에 전출을 하면 임대인이 "세입자가 이사 나갔다"고 주장하면서 보증금 반환을 지연할 수 있습니다.
- 법적으로는 임차인이 거주 중이어야 전세보증금 반환이 확실해집니다.
💡 해결방안 1: 조기 퇴거 합의
- 임대인과 사전 협의:
- 임대인과 조기 퇴거 합의서를 작성하여 보증금 반환 시점과 절차를 명확히 합니다.
- 계약서에 조기 퇴거로 인한 보증금 반환 조건을 구체적으로 명시해야 합니다.
- 합의서 작성 항목:
- 이사 날짜와 잔금 반환일 명시
- 잔금 반환 시점이 만기일로 명시되지 않도록 주의
- 보증금 반환 지연 시 지연 이자 명시
💡 해결방안 2: 거주 흔적 유지
- 가족이(아내) 전입 상태 유지:
- 본인은 분양 아파트로 전출하지만, 가족은 전셋집에 전입 상태를 유지하여 임차권 보호.
- 일부 짐 남겨두기:
- 짐을 완전히 빼지 않고 침구류, 가전제품 일부를 남겨두어 거주 중임을 표시합니다.
- 현재 집을 사용하고 있음을 기록으로 남기기:
- 전기, 수도 사용 기록을 유지하여 거주 중임을 증명합니다.
2. 전입신고와 잔금 대출 문제
- 분양 아파트 잔금 대출을 받으려면 본인의 전입신고가 필요합니다.
- 전셋집에서 전출하지 않으면 새 아파트에 전입신고를 못해 대출 승인이 어렵습니다.
💡 해결방안 1: 전출 및 전입신고 조정
- 본인이 먼저 전세집에서 전출하여 분양 아파트로 전입 신고를 합니다.
- 가족은 전세 만기까지 기존 전세집에 전입 상태를 유지하여 보증금 보호를 받습니다.
- 부부가 동일 세대 구성인지 확인:
- 분양 아파트 대출 담당자와 상담하여 한 명의 전출로도 대출이 가능한지 확인합니다.
- 주택자금대출 규제 여부도 함께 확인해야 합니다.
💡 해결방안 2: 임대인과의 협의
- 임대인과 조기 전출 합의를 통해 본인이 전출하고 가족만 남아도 임차권 보호를 인정받도록 합니다.
- 전출 전 대출 서류 준비를 완료하여, 전출 즉시 대출이 가능한 상태를 만들어야 합니다.
3. 새 아파트 입주와 전세집 거주 병행 문제
- 가족이 전세 만기까지 남아 있어도 법적 문제는 없으나, 임대인과 갈등이 생길 수 있습니다.
- 특히 전세보증금 반환이 지연될 가능성이 있으므로 준비가 필요합니다.(만기되었을때)
💡 해결방안 1: 임차권 등기명령 신청
- 이사 후에도 임차권을 유지하려면 임차권 등기명령을 신청합니다.
- 등기명령을 통해 보증금 반환 권리가 유지되어 임대인 측에서 보증금을 늦출 수 없게 됩니다.
💡 해결방안 2: 전세보증보험 활용
- 전세보증보험에 가입되어 있다면, 임대인의 보증금 반환 지연 시 보증기관에 청구할 수 있습니다.
- 가입 여부와 보증금 반환 청구 조건을 미리 확인합니다.
4. 이사와 대출 일정 조정
- 잔금 대출 시기와 전출 일정을 조정하여 문제가 생기지 않도록 합니다.
- 대출 서류 준비: 전출 즉시 대출 신청이 가능하도록 신분증, 등본, 입주증 등을 준비합니다.
💡 해결방안:
- 이사 전 대출 서류를 미리 준비하여, 전출 직후 대출 신청이 원활하게 이루어지도록 합니다.
- 대출 담당자와 사전 협의:
- 대출 신청 시점과 전출 일정이 충돌하지 않도록 미리 상담합니다.
📝 실행 방안 요약
- 전세보증금 보호 방안:
- 가족의 전입 상태 유지 및 거주 흔적 남기기.
- 임대인과 조기 퇴거 합의서 작성.
- 임차권 등기명령 또는 전세보증보험 활용.
- 분양 아파트 대출 문제 해결:
- 본인 전출 후 분양 아파트로 전입신고하여 대출 실행.
- 대출 담당자와 사전 확인하여 부부 중 한 명 전출로 대출 가능 여부 확인합니다.
- 계약 만기 전 대처방법:
- 임대인과 조기 퇴거 합의서 작성 (가능한 경우).
- 전세보증보험 가입 여부 확인 및 대비합니다.
- 전입신고 조정 및 대출 서류 준비.
- 대출과 전출 일정이 겹칠 경우에는 사전에 대출 담당자와의 상담이 필수입니다.
- 임대인과의 갈등을 최소화하기 위해 사전 협의와 문서화 또는 동의하에 녹음하세요
- 혹시라도 보증금 반환이 늦어지면 법적 절차를 통해 권리 보호를 준비하는 것이 안전합니다.
나의 권리는 내가 지키는 것임을 잊지 마시기 바랍니다.