안녕하세요.
최사장의 집터뷰입니다.
자산 중에서 가장 큰 자산은 부동산입니다.
특히 우리나라는 부동산 자산이 제일 큰데
처음 집을 사실 때 설레었나요?
아님 걱정, 두려움이 컸나요?
오늘은 매매계약서에 대해 알려드릴게요
매매계약 시 주의사항, 특약사항, 등기부등본 보는 법 등의
꼭 알아야 할 내용을 알려드릴게요.
부동산 매매계약은 단순한 약속을 넘어,
거액의 금전과 권리가 오가는 법률행위입니다.
"문서화된 증거"와 "권리관계 검증" 없이 이루어진 계약은,
매매대금 소송, 소유권 분쟁, 손해배상 청구로 이어질 수 있습니다.
따라서 매매계약 체결 전후로 다음과 같은 사항을 반드시 점검해야 합니다.
1. 권리관계 검토 (등기부등본, 건축물대장, 토지이용계획 확인)
(1) 등기부등본 확인
- 소유자 명의
계약 상대방과 등기부상의 소유자가 일치하는지 검토. - 저당권, 근저당권, 압류, 가처분, 가등기 존재 여부
권리순위까지 확인(선순위 저당권이 있는 경우, 채무 전액 상환 여부 반드시 특약으로 명시). - 소유권이전등기 예정 여부
신축 부동산 등 아직 소유권이전이 완료되지 않은 경우, 분양권 상태와 분양계약서 확인 필요.
(2) 건축물대장 및 토지대장 검토
- 불법 증축 여부, 용도 지역 확인.
- 토지의 경우, 토지이용계획확인원을 통해 개발 제한 여부(그린벨트 등), 지구단위계획 확인.
등기부등본은 계약 시 최소 3회 발급(계약 전+ 중도금 + 잔금일 직전)하여
변동사항 발생 여부를 재확인합니다.
2. 실물 조사(현장 실사) 필수
- 등기부상 주소와 실제 위치가 일치하는지 확인.
- 내부 하자(누수, 균열, 결로 등) 및 관리상태 점검.
- 하자보수 계획 등 확인.
3. 매매대금 지급 조건 및 방법 명확하게
- 계약금, 중도금, 잔금의 금액, 지급일, 지급방법(계좌이체 권장)을 명시.
- 매매대금 지급과 동시에 이루어질 사항(소유권 이전등기 신청, 인도 조건 등)도 반드시 기재.
- 계약서에는 "잔금 지급과 동시에 소유권이전등기 신청 및 부동산 인도 완료" 문구 삽입.
현금 수령, 차액지급, 별도 합의사항은 반드시 계약서 특약으로 구체화해야 분쟁 예방 가능합니다
4. 특약사항 구체적 작성 (구두합의 금지)
- 모든 특약은 계약서에 서면으로 기재.
- 불완전한 표현("협의에 따른다", "적절히 조정한다")은 금지.
예시:
- "잔금 지급일까지 근저당권 말소하지 않을 경우, 매수인은 계약을 해제하고 계약금 반환 청구할 수 있다."
- "세입자 퇴거 완료 후 인도하며, 미퇴거 시 매도인이 1일당 00만 원의 지연손해배상금을 부담한다."
5. 제세공과금, 인지세, 부대비용 부담 주체
- 취득세: 매수인 부담. (세율은 부동산 종류, 거래금액, 조정대상지역 여부에 따라 다름)
- 양도소득세: 매도인 부담. (신고의무 및 납부 책임도 매도인에게 있음)
- 인지세: 매수인과 매도인이 반반 부담하는 것이 원칙. (단, 별도 약정 가능)
- 중개수수료: 법정요율 상한선 내에서 각각 부담.
6. 소유권이전등기 절차와 기한 설정
- 잔금 지급 후 즉시 소유권 이전등기 신청.
- 매도인은 등기소 제출서류(등기필증, 인감증명서, 위임장 등)를 준비해야 함.
- 매수인은 등기비용(등록면허세, 지방교육세 등)을 준비해야 함.
7. 하자담보책임(민법 제580조)
- 매도인은 매수인에게 숨겨진 하자(예: 하수관 파손, 방수 결함 등)에 대해
잔금 지급일로부터 6개월간 담보 책임을 부담합니다. - 하자담보책임을 완전히 면제하려면 계약서에 "하자담보책임을 면제한다"고 명시해야 유효합니다.
8. 위약, 해약 조항 명확하게
- 계약금 해약금 규정:
민법 제565조에 따라 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 계약금의 2배를 지급하고 해제 가능. - 위약금 추가 설정 시, 계약서 특약란에 명확히 기재.
9. 세입자 승계, 임대차보호법 검토
- 매매 목적 부동산에 기존 임차인이 있을 경우, 임대차계약을 승계해야 하는지 검토.
- 주택임대차보호법상 대항력 및 우선변제권 여부 확인.
- 임차보증금 승계 시 금액, 반환기한 등을 명시.
10. 부동산 실거래가 신고 및 세금 신고 주의
- 매매계약 후 30일 이내 실거래가 신고 의무(공인중개사가 대행 가능).
- 매도인은 양도소득세 신고( 2 주택 여부, 보유기간, 거주기간 검토).
- 매수인은 취득세 신고 및 납부.
부동산 매매계약 시 주의사항 요약
| 권리관계 검토 | 등기부등본, 건축물대장, 토지이용계획 |
| 실물조사 | 부동산 상태, 주변 환경 실사 |
| 대금 지급 조건 | 지급일, 방법, 조건 명확화 |
| 특약사항 | 서면 구체적 작성 |
| 비용 부담 | 취득세, 중개수수료, 인지세 부담 주체 명시 |
| 소유권이전 | 잔금과 동시 이행 |
| 하자담보책임 | 민법상 책임 명확화 |
| 해약·위약 규정 | 계약금 해약 규정 적용 |
| 세입자 승계 여부 | 임대차보호법 적용 여부 확인 |
| 세금신고 | 실거래가 신고, 취득세·양도세 신고 |
==>> 부동산 매매계약은
'문서'와 '증거'로 지키는 법률 행위입니다.
조금이라도 불확실하거나 애매한 부분은
'계약서 특약'으로 구체화하고,
최종적으로는
"잔금 지급 = 소유권이전완료 = 부동산 인도 완료"
라는 3박자가 맞아야 안전한 거래가 됩니다.
계약 단계마다 ‘등기부등본’과 ‘특약사항’ 검토를 반복하세요.
그래야 부동산 거래 실패를 원천적으로 차단할 수 있습니다.