안녕하세요.
최사장의 집터뷰입니다.
전세사기가 이슈가 되고 있는 가운데
직거래로 또 다른 피해자들이 생기고 있습니다.
전문적이고 믿음이 가는
공인중개사와 안전한 거래를 하세요.
부동산 거래의 필수인 등기부등본,
위험한 중개가 되지 않도록 미리미리
알아볼게요.
1. 등기부등본이란 무엇인가?
등기부등본은 부동산(토지·건물)의
소유권과 권리관계를 기록한 공식 문서입니다.
✅ 현재 소유자,
✅ 담보(근저당권) 유무,
✅ 소송, 압류 같은 법적 문제까지
모두 확인할 수 있습니다.
부동산의 '건강검진 기록' 또는 '주민등록등본' 같은 존재입니다.
2. 부동산 거래 시 등기부등본을 꼭 확인해야 하는 이유
✔️ 소유권 이전이 가능한지
✔️ 부동산에 법적 분쟁이나 빚이 걸려 있지 않은지
✔️ 안전하게 등기이전을 받을 수 있는지
이 모든 것은 등기부등본을 통해 사전에 파악할 수 있습니다.
등기부등본 미확인 = 계약 리스크 폭탄을 안고 거래하는 것과 같습니다.
3. 등기부등본에서 발견할 수 있는 위험 신호 5가지
이제 본격적으로 거래를 중단하거나 추가 검토해야 하는 등기부 위험 신호를 살펴봅니다.
1) 근저당권 설정 (을구)
*근저당권이란?
- 금융기관(은행 등)이 대출금 회수를 보장받기 위해 설정한 담보권.
- 채권최고액은 실제 대출금액보다 110~120%로 넉넉히 설정합니다.
*왜 위험한가?
- 근저당이 말소되지 않으면, 새 매수인도 부동산 경매 대상이 될 수 있습니다.
*대처 방법
- 잔금 지급과 동시에 근저당권 말소를 특약으로 명시.
- 채권 소멸확인서, 말소등기 확인서류 확보 후 잔금 지급.
- 예시: "국민은행 근저당 3억 원 설정 → 매매대금 일부로 근저당 말소하고 잔금 지급"
2) 가압류 설정 (을구)
*가압류란?
- 소송이 시작되기 전에 채권자가 부동산을 임시로 묶어두는 조치.
*왜 위험한가?
- 가압류된 부동산은 소송에서 채권자가 승소하면 바로 경매로 넘어갈 수 있습니다.
*대처 방법
- 가압류 말소 여부 확인 후 거래 진행.
- 채권자와 합의로 가압류 해제 가능 여부 확인.
- 주의: "가압류된 상태로 매입 → 나중에 강제경매로 소유권 상실 위험"
3) 압류 설정 (을구)
*압류란?
- 국세청, 지자체 등 공공기관이 세금 체납 등을 이유로 부동산을 법적으로 묶는 것.
*왜 위험한가?
- 세금 체납 압류는 소송 없이도 공매 절차로 넘어갈 수 있습니다.
*대처 방법
- 세금 완납 여부, 압류 해제 예정 확인 후 거래.
- 공매 진행 여부 직접 확인(한국자산관리공사 홈페이지 등).
- 예시: "압류가 남은 부동산은 세무서에 체납 사실조회 → 체납세 완납 후 거래 진행"
4) 가등기 설정 (갑구)
*가등기란?
- 나중에 소유권을 넘기겠다는 '예약 등기'.
*왜 위험한가?
- 가등기권자가 본등기를 하면, 매수인은 소유권을 잃을 수 있습니다.
*대처 방법
- 가등기 말소 조건 충족 여부 확인.
- 가등기권자의 포기의사 확인 후 거래.
- 주의: "가등기 말소 없이 매수 → 소송 리스크 존재"
5) 가처분 설정 (갑구)
*가처분이란?
- 소유권을 둘러싼 소송(상속분쟁, 이혼 등) 중
법원이 임시로 부동산 처분을 금지하는 조치.
*왜 위험한가?
- 가처분 설정 시 부동산 매매·저당권 설정이 모두 금지됩니다.
*대처 방법
- 가처분 해제 완료 확인서 확보 후 계약 체결.
- 소송 결과가 나오기 전에는 거래를 진행하면 안 됩니다.
- 사례: "이혼 소송 중 가처분 걸린 부동산을 샀다가 소송 결과로 소유권 박탈 사례 다수 발생"
4. 부동산 전문가가 제안하는 안전 거래 실천 팁
✔️ 계약서 작성 전에 최신 등기부등본 열람 필수이며
✔️ 표제부, 갑구, 을구 모두 꼼꼼히 체크!!
✔️ 근저당, 압류, 가등기, 가처분 등 발견 시 전문가 상담 필수
✔️ 모든 말소조건은 계약서에 명시하고, 잔금 지급 전에 말소 서류 직접 확인합니다
(안전한 부동산거래는 전문가인 공인중개사와 법무사가 도와드립니다)
등기부등본 위험 신호 5대 요약
| 근저당권 | 금융기관 대출 담보 | 말소 조건 확정 후 잔금 지급 |
| 가압류 | 소송 전 부동산 묶음 | 가압류 말소 후 계약 진행 |
| 압류 | 세금 체납에 따른 법적 묶음 | 체납 완납 및 압류 해제 후 계약 |
| 가등기 | 미래 소유권 예약 | 가등기 말소 후 계약 |
| 가처분 | 소유권 다툼 소송 중 | 가처분 해제 후 계약 가능 |
"좋은 부동산을 고르는 눈보다, 위험한 부동산을 걸러내는 눈이 더 중요하다??"
부동산 거래에서는 "등기부등본"을 읽는 순간,
그 부동산이 안전한지, 위험한지가 명확해집니다.
앞으로는 무조건 등기부등본부터 열람하고,
위험 신호 5가지를 하나하나 직접 점검해 보세요.
당신의 수억 원 자산을 지키는 가장 빠르고 정확한 방법입니다.