최사장의 집터뷰입니다.
계약갱신청구권에 대한 여러 궁금증이 많으시죠.
2020년 임대차 3 법 중의 하나인 계약갱신청구권,
국토부에 있는 내용을 간단하게 정리해서
작성했습니다.
계약갱신청구권으로 전세가가 오르고
매매가까지 끌어올린,
공인중개사입장에서는
답답한 법입니다.
공인중개사뿐 아니라 임대인, 임차인!
모두를 힘들게 한 법!
그래도 법을 지켜야 하니,
잘 읽어보세요.
1.임차인은 언제부터 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 있을까요?
2.임차인은 계약갱신요구권을 언제까지 행사해야 하나요?
3.임차인에게 총 몇 회의 갱신요구권이 부여되나요?
갱신요구권은 1회에 한하여 행사 가능하며, 2년 보장됩니다.
4.묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보나요?
5. 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에도 향후 계약갱신요구권을 행사할 수 있나요?
묵시적 갱신은 계약갱신요구권 행사에 따른 계약갱신과 구별되기 때문입니다.
6.법 시행 시 계약기간이 남아있으면 모두 갱신요구 할 수 있나요?
기존 계약의 연수에 상관없이 1회 2년의 갱신권이 부여됩니다.
7. 계약만료일까지 2개월이 안 남은 경우 계약갱신요구권을 행사할 수 있나요?
- 임차인은 계약만료일 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 요구 가능
- 기간 내에 임대인에게 '갱신하겠다'는 의사표시를 서면(문자, 카톡, 이메일, 내용증명 포함)으로 전달하면 법적 효력 발생
8. 계약갱신요구권 행사의 효과는 무엇인가요?
계약갱신요구권을 행사하면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보고,
갱신되는 임대차의 기간은 2년이 보장됩니다.
다만 차임과 보증금은 종전 금액의 5% 범위 내에서 증감할 수 있습니다.
9.이미 4년 이상을 거주한 임차인도 계약갱신요구권을 행사할 수 있나요?
10.세입자가 나가기로 하고 보증금 일부를 돌려받은 후에도 계약갱신 청구가 가능한가요?
11.계약갱신청구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하나요?
그렇지 않습니다.
임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며,
임대인이 통지 받은 날부터 3개월 지나야 효력이 발생합니다.
※임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대료를 납부해야 합니다.
12. 계약갱신요구권 행사에 별도의 방식이 존재하나요?
13. 임차인이 계약갱신요구권을 행사 후 다시 임대차계약서를 작성해야 하나요?
14. 보증금 5% 증액의 기준: 보증금일까? 월세일까?
*반전세의 경우
- 전세금 + 월세를 혼합한 형태로, 계약서에 "보증금 ○○원, 월세 △△원"으로 기재되어 있음
- 「주택임대차보호법 시행령」에 따라, 보증금은 보증금 기준, 월세는 월세 기준 각각 5% 증액 가능
✅ 예시:
- 보증금 1억 원 → 최대 1억 500만 원
- 월세 30만 원 → 최대 31만 5천 원
👉 따라서 임대인은 보증금 5%, 월세 5% 둘 다 각각 인상 가능하며, 이를 초과할 경우 임차인은 거부할 수 있습니다.
15. 집주인이 갱신을 거절할 수 있는 사유는?
법령상 정당한 사유가 있어야 거절 가능하며, 대표적인 사유는 다음과 같습니다.
| 거절 사유 | 설명 |
| 임대인의 직접 거주 목적 | 본인, 직계존비속 등이 1년 이상 실거주 예정 시 |
| 임차인의 계약 위반 | 월세 연체(2회 이상), 무단 전대, 주택 훼손 등 |
| 재건축, 철거 예정 | 사업승인 받았고 철거 일정이 확정된 경우 등 |